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15 年后“空房”多少套?湖北十堰住房 10 年賣不完

ZAKER湖北 10-09 11

空置房,已經成為樓市最頭疼的問題,沒有之一。

前段時間,經濟學家任澤平披露了一組數據:在全國 336 個城市中,既有 73 個城市人均住房建筑面積小于 30 平,也有 46 個城市人均住房建筑面積大于 40 平;既有 17 個城市的套戶比小于 1,也有 51 個城市的套戶比大于 1.2。

什么意思?

顯然,現在的樓市," 旱澇分明 ",70 多個城市住房面積依然緊缺,40 多個城市房子多得 " 住不完 ",17 個城市居住空間異常狹窄,50 多個城市住得寬綽有余。

說白了,老家的房子、鄉鎮、縣城的房子都在 " 荒廢 ",想在城市里扎根卻 " 難如登天 "。

這個問題,也在引起專家們的重視。

住建部原副部長仇保興去年提到,目前北京的空置率在 15%-20% 之間,類似鄂爾多斯這樣的城市甚至高達 70% 以上,對于買了房子不住的人,增加他們的持有成本,可以更合理的促進房產的流動性。

中財辦原副主任楊偉民曾說過,根據他的調查,現在部分城市和農村的空置率,甚至比日本還要高,雖然他沒有提及具體的城市和數據,但肯定不是無的放矢。

但是,目前關于空置房的爭論一直沒有定論,其中一大焦點是具體的數量有多少,未來又會演化到何種程度。

比如,15 年后," 荒廢不住 " 的房子有多少?我們今天不妨從 3 份報告入手,計算出結果。

第一,騰訊房產研究院與中國房地產報在 2015 年發布了一份《全國城市住房市場調查報告》。

彼時的報告顯示,認為中國住房空置率整體低于 30%,屬于安全范圍之內。一線城市住房空置率 22%,二線城市 24%,三四線城市為 26%。

在 2015 年,棚改貨幣化還沒有發力,所以三四線新房住宅平均需要 26 個月才能消化庫存,其中,湖北十堰、安徽宿州、山東威海等三個城市的去化年限均在 10 年以上,供求失衡。而在去化年限超過或接近 5 年的前 10 個城市中,安徽省占據一半,成為住宅庫存問題最突出的省份。

第二,2018 年底,西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁教授在北京發布《2017 中國城鎮住房空置分析》報告。

報告指出,2011、2013、2015 年和 2017 年我國城鎮地區住房空置率分別為 18.4%、19.5%、20.6% 和 21.4%。2017 年全國城鎮地區有 6500 萬套空置住房。

空置率方面,二線城市、三線城市空置率分別為 22.2% 和 21.8%,遠超一線城市的 16.8%。

第三,今年五月份,中國社科院城市所及社會科學文獻出版社共同發布的《房地產藍皮書:中國房地產發展報告 No.16(2019)》。

報告指出,2019 年,全國 17 個城市的寫字樓新增供應預計將突破 1000 萬平方米,同比增長超過 60%。上海新增供應持續超百萬平方米,京津和成渝新增供應將大幅上升,廣州市場也將走出前 3 年持續供應不足的局面。

其中有一個預測:至 2019 年底,17 個城市平均空置率將突破 20%,其中 15 個城市空置率將同比上升。

武漢、長沙、青島將迎來歷史空置率峰值,廣州和南京兩個城市空置率仍將保持在 10% 以下,而成都 2019-2021 年新一輪供應高峰來臨,將令其空置率重回上升通道。

三份報告,能夠給我們帶來什么啟示?

首先,15 年后的房屋空置率可以算出來。

我們可以看出,無論是 2015、2017 還是 2019 年的數據,城鎮房屋空置率基本都維持在 20% 左右,即便把寫字樓納入統計,也沒有出現太大幅度的增長。

無論是西南財大統計的 22.4%,還是房地產報統計的 24%,都處于同一水平。

要知道,2015 年至今,可以看成是房地產飛速增長的階段,無論是銷售額還是銷售面積,都創出了新高,這種情況下,空置率一直保持 20% 左右的水平,未來 15 年大概率不會超過 30%。

其次,再計算未來 15 年的房屋總量。

比較令人關注的是,15 年之后,房屋總量有多少?

根據統計局 2017 年的調查,中國城鎮住房總存量為 261 億平方米,其中城區住房總面積為 145.9 億平方米,而鎮區是 115.4 億平方米。

把平方米的總量換算成套數,按 90 平米一套房,所有城鎮房屋總量大概是 2.8 億套(不含 2018 年)。

去年房地產新開工面積為 18 億平米,銷售面積將近 17 億平米,取平均值 17.5 億平米,仍以 90 平米一套房為基準,一年時間大概新增 1900 萬套住房。

也就是說,現在住房總量是 3 億套(加上 2018 年的數據),假如未來保持 17.5 億平米的新開工面積增速,那么 15 年之后,房屋存量會達到 5.85 億套。

再次,得出未來空置房的數量。

取 25%-30% 的房屋空置率,考慮到 5.85 億套的房屋總量,我們不難算出:15 年后," 荒廢不住 " 的房子大概有 1.46 億 -1.75 億套。

這樣的結果有點讓人 " 心疼 ",畢竟,一億多套閑置的房子,既沒有自住,又沒有出租,無疑是一種資源浪費。

但是,考慮到各地造城、蓋房、人口流出的速度,這樣的結果也并不令人意外,對廣大的三四線樓市而言,這也意味著一個冷冰冰的現實:未來 15 年,買房還不如存錢。

舉個例子,一個普通的三線地市,房價在 8000 左右,120 平米的房子加維修基金、契稅等費用,總價大約為 100 萬,按二套房首付四成、按揭利率上浮 30% 來計算,30 年的房貸,按揭 60 萬,總支付利息達 74.68 萬,本息總價合計高達 180 萬左右。

假設裝修費用需 20 萬元,10 年時間,房屋折舊翻修費用 10 萬元,共計花費 210 萬元。

假如不是自住房,數百萬的錢砸到房子里,換來的只是一套鋼筋水泥,還不如存在銀行里,隨時支取,以備家庭不時之需。

這一點值得每一位購房者思考,買房子圖的是投資?還是學區?或是升值空間?還是自己的面子?想明白了這些問題,也就釋然了。

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