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一線城市“黃金周”樓市掃描:北上廣跌跌不休,深圳一枝獨秀

時代財經 10-09

在四個一線城市中,深圳是個例外。與北京、上海、廣州樓市持續退燒不同,深圳國慶假期期間的樓市銷售情況延續了 9 月的熱度。易居研究院提供數據顯示,10 月 1 日 -7 日,深圳新建商品住宅成交面積達 40289 平方米,同比增長達 80%。

圖片來源:視覺中國

黃金周落幕,絕大多數城市都沒有等來一場樓市盛筵," 銀十 " 的開局算不上美好。

整體來看,十一黃金周樓市成交穩中有降,中指研究院監測的 14 個主要城市日均成交面積較 2018 年同期下降 21.9%。在一線城市中,除了深圳 " 一枝獨秀 ",北京、上海和廣州都出現了不同程度的下滑。

不過," 銀十 " 的開端也不是沒有亮點,樂居財經發布的黃金周銷售排行榜顯示,1 至 7 日,恒大地產全國銷售額超過 510 億元,而在剛剛過去的 9 月,恒大才刷新單月銷售紀錄。此外,另有七家房企的銷售額在黃金周內突破百億。

廣州:" 銀十 " 開局不算美好

金九銀十成色不足,已經成為了各地樓市的共同寫照。度過了 " 失色 " 的九月之后,廣州樓市 " 銀十 " 開局也不算美好。

陽光家緣數據顯示,剛剛過去的國慶黃金周(10.01-10.07),廣州一手房網簽成交 617 套,較去年同期減少 5.95%,網簽面積為 62183 平方米,較去年同期減少 7.49%。

中原地產項目部總經理黃韜認為,今年國慶黃金周廣州樓市表現中規中矩,成交下滑一方面是因為近年來隨著房價上升,可以承擔目前房價的很多購房者出外游玩,另一方面開發商在國慶前已經有過一波推盤,有的則會選擇在 10 月中下旬或年底再推,這造成了成交有所下滑。

廣州中原研究發展部監測數據顯示,過去的 " 金九 ",廣州一手房網簽套數為 6523 套,同比減少 33%,網簽面積 70.66 萬平方米,同比減少 32%,這一成績甚至比 7、8 月份還要遜色。從 5 月份開始,廣州一手房月成交基本維持在 7000 套(約 75 萬平方米)的水平,其中 7 月份為 7086 套(76.03 萬平方米),8 月份為 7292 套(76.64 萬平方米)。

二手房表現同樣低迷,來自廣州鏈家研究院的數據數據顯示,從 5 月份開始,廣州二手房成交均價開始持續下跌,8 月份跌至最低水平后略有回升,9 月份二手房均價環比上升 4.3% 至 22621 元 / 平方米,成交套數則從 7 月份最高峰的 11212 套下滑至 9 月份的 8463 套。

雖成交不如人意,但為了沖刺年終業績,開發商在國慶黃金周期間的推盤力度不減。來自廣州中原研究發展部的數據顯示,國慶期間,廣州共有 13 個項目開盤,雖較去年同期減少了 4 個,但總套數為 2221 套,較去年同期的 1904 套增加了 17%。

郊區依然是供貨主力,其中增城表現尤為突出,合計推出 1023 套房源,幾乎占了全市供應的半壁江山,貨量同比去年更是暴增 309%;排名第二的花都推貨量為 470 套,較去年同期的 60 套暴增 683%;去年同期無推貨的番禺,今年也一口氣推出了 350 套。

而去年供應最多的南沙則 " 低調 " 了很多,合計推出 108 套一手房源,較去年同期減少了 86%,天河、海珠、越秀、白云等老城區則是零推貨。

受廣地花園、珠江鉑世灣不俗的成交拉動,番禺南村萬博板塊成為了去化最高的一個板塊,首日去化量達到 110 套,去化率為 73.3%。

據時代財經了解,早在 9 月 27 日晚,珠江鉑世灣已經率先推出一批房源,僅一小時,推出的 186 套房源就去化了近 95%。去年首開當天,該項目還曾交出過一份十億的成績單。

雖推盤力度有所增加,但推售價格浮動并不大,整體保持平穩。廣州中原研究發展部監測的數據顯示,廣州全市 23 個 " 舊盤加推 " 項目中,十一國慶期間的價格與最近三個月持平(或變化幅度 ±3%)的項目有 13 個,讓利項目有 7 個,讓利幅度集中在 4-7%。

在促銷方式上,大部分樓盤都將樓層或朝向較次的房源以 " 特價房 " 的方式處理,以引流及刺激成交。

一位在國慶期間前往南沙看房的購房者向時代財經透露,其所看的幾個項目,國慶的價格跟之前并沒有太大區別,即使是部分 " 特價房 "、" 一口價 " 的房源,國慶之前也已經存在優惠。" 我覺得并沒有什么太多的優惠。"

樓市成交平淡之余,廣州土地市場也沒有太多亮點。10 月 8 日,廣州舉辦國慶之后,也是 " 銀十 " 后的首場土拍,最終,來自上海的大華集團經過 45 分鐘的搶奪后,以總價 14.74 億元競得增城區廣州地鐵二十一號線朱村街朱村站北 83003200A19027 號宅地,成交樓面價為 13034 元 / 平方米,未達到 15950 元 / 平方米的最高限價。

北京:網簽量創 2014 年來新低

相比于廣州,北京更為慘淡。諸葛找房數據顯示,無論是新房還是二手房,今年國慶北京的網簽量都創下 2014 年以來的新低。

時代財經獲悉,2014-2019 年國慶期間,北京新建商品住宅網簽量分別為 538、442、216、222、235、190 套;二手住宅網簽量為 56、101、209、28、44、41 套。諸葛找房數據研究中心分析師國仕英表示,從國慶歷史成交量來看,今年北京房地產市場較為低迷,新房、二手房網簽均不樂觀。

在國仕英看來,導致國慶期間北京樓市低迷的原因,主要是度假觀念的轉變和調控的持續加碼。" 目前國慶期間大多數人會選擇外出旅行或者回家探親,不再單純地留在北京購置房屋;另外,受房地產調控持續加碼的影響,購房者觀望情緒濃厚、入市謹慎。雙重因素影響下,今年國慶期間北京新房、二手房網簽量均出現回落。"

雖然網簽數據具有一定的滯后性,但 " 銀十 " 成色不足或已成定局。中原地產首席分析師張大偉認為,樓市已經多年沒有金九銀十。今年以來,熱點城市開始逐漸下行,購買力很難再支撐市場繼續沖高,市場也已經出現了逐漸平穩的跡象,調控政策嚴格的北京、上海、杭州、南京、合肥等城市,房價下行苗頭已經出現。

從房地產調控的政策密集程度看,2019 年前 9 個月,合計有 415 次涉及房地產的各類調控,平均每個工作日有 2 次以上的相關房地產調控,刷新了歷史記錄。

但樓市下行并不意味需求不足,事實正相反。中原地產相關數據顯示,今年 1-9 月,北京住宅(包括限競房、共有產權房等)合計簽約 43290 套,金額合計 2377.98 億,達過去 4 年同期的最高值。

張大偉認為,北京樓市已陷入 " 二八分化 ",各項目去化情況呈現極端的兩級分化,而限競房是供應主流。目前北京樓市主要特點為單價集中在 5-6 萬,市場熱點成交集中在郊區。在京房企也呈現較嚴重的分化,越來越多的企業離開了北京市場,優質的項目也較以往減少。

但北京依舊是房企兵家必爭之地。

中國指數研究院數據顯示,1-9 月,北京土地成交額為 1224 億,同比增長 34%,在全國城市中位居第三。而同期,全國土地成交金額 TOP10 城市同比增長僅為 21.3%。

與此同時,北京土地市場也出現了分化,土地構成從前兩年的全面限競房、共有產權,變成商品房、共有產權、限競房三分天下的局面。據時代財經不完全統計,今年前 9 月,北京累計成交 26 宗商品房住宅地塊,其中 15 宗限競地塊,11 宗不限價地塊。

不過,民營房企、中小房企想進入北京、扎根京城,難度一如既往,這從土地市場即可見端倪,央企、國企及聯合體一直是近年來北京土地市場的贏家。

上海:成交下滑 95%,熱度不及預期

與廣州和北京一樣,上海樓市在黃金周期間亦未出現 " 盛況 "。作為項目銷售的羅偉(化名)深有感觸,今年的國慶小長假他沒有休息,而是扎在項目上,抓緊十一黃金周的一分一秒,不遺余力地進行銷售沖刺。

羅偉所在的項目位于上海外環外,由于交通不夠便捷,除了看房活動期間客流較多之外,平日的自然來客量并不理想。早在 9 月初,小羅和他的團隊就開始策劃國慶購房活動,并喊出 " 決戰黃金周 " 的口號。

" 針對客戶,我們策劃了一些類似砸金蛋搶優惠的促銷活動。為了調動銷售人員的積極性,還設置了成交現金獎。國慶黃金周是傳統意義上的營銷黃金期,我們心里還是對這個節點抱著比較大的期望。"

趁著國慶黃金周大肆進行營銷搶客的現象并不少見,建發一樓盤就在國慶期間推出了 " 購房送寶馬 " 的活動,另有不少樓盤直接放出了折扣價。

然而,如今的黃金周已不是地產商們的狂歡節。10 月 4 日,小羅發布了一條朋友圈為其所在項目進行宣傳,配文開著玩笑寫道 " 今天再不成交,我就要告別房地產了 "。在此之前,他的團隊經歷了零成交的一天,團隊士氣大受打擊。

" 整體來說,國慶黃金周的來客量和成交量都沒有達到預期。" 正如小羅所言,眼下的上海樓市已經難以見到熱鬧的場面,今年國慶黃金周。上海樓市的表現相比往年明顯要平淡許多。

中國指數研究院 8 日發布的統計數據顯示," 十一 " 黃金周期間,14 個受監測城市日均成交面積較 2018 年同期下降 21.9%,其中,一線城市同比下降 36.4%,二線代表城市下降 21.8%,僅三線城市出現 18.6% 的同比上漲。而上海樓市成交降幅極其顯著,同比下降高達 95%。

中國指數研究院研發中心研究副總監曹晶晶分析稱,9 月份以來,不少企業在重點城市推盤力度加大,但需求端反應不是很積極,購房者觀望情緒較濃,決策周期拉長,不少城市新房成交規模有所回落,即使是十一黃金周期,這一情況也未發生明顯變化。

她還指出,最近兩年,無論是從成交量價等數據還是市場感受,房地產的季節性特征已不那么明顯," 金九銀十 " 屢屢 " 失約 "。9 月份房地產市場延續 8 月相對平淡的趨勢,樓市在低溫區域徘徊。

上海二手房市場在國慶期間亦出現降溫。上海中原地產監測數據顯示,10 月 1-7 日,上海市二手房新增掛牌 7509 套,是下半年以來掛牌新增量最低的一周,比去年同期減少 21.3%。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示,今年國慶長假期間沒有特別靚麗表現,一方面,長假不少客戶出去游玩對于樓市的關注度會下降,加上當前樓市已經穩定,對買家而言沒有入市急迫感;另一方面,國慶前兩天天氣不佳某種程度也影響看房計劃,對成交也會有一定影響。

深圳:特立獨行,成交激增 80%

在四個一線城市中,深圳是個例外。與北京、上海、廣州樓市持續退燒不同,深圳國慶假期期間的樓市銷售情況延續了 9 月的熱度。易居研究院提供數據顯示,10 月 1 日 -7 日,深圳新建商品住宅成交面積達 40289 平方米,同比增長達 80%。

與去年略顯冷清的 " 黃金周 " 相比,今年深圳樓市回溫明顯。" 國慶期間深圳看盤的人很多,我看的一些還沒有正式入市的樓盤也很熱。" 一位購房者對時代財經表示,不少沒有任何促銷計劃的樓盤人氣也很足。

深圳鏈家的一位中介透露,去年同期,受到 " 三價合一 " 等嚴厲的調控政策的影響,市場觀望情緒比較濃,而今年在 " 先行示范區 " 的熱度影響下,深圳國慶期間從老家過來給子女買房的群體劇增,一二手房的帶看量和成交量明顯增加。

" 今年國慶期間,我們在深圳樓盤銷售的雖然不是太好,但肯定比去年要好多了。在銷售和融資的雙重壓力下,大家都在搶銷售、促回款,我們在粵港澳大灣區啟動多城聯動促銷的活動,這起到了不錯的效果。" 某 TOP50 房企內部人士對時代財經透露。

事實上,自從 8 月 18 日《中共中央國務院關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區的意見》發布以來,深圳樓市表現活躍。深圳中原研究中心數據顯示,9 月深圳新建商品住宅推售面積合計 53.32 萬平方米,環比激增 149%,創下年內新高。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出,在 " 先行示范區 " 規劃發布后 1 個月后,各項配套政策相繼落地,比如教育醫療 " 補短板 " 的細化目標出爐,廣東省舉全省之力支持深圳打造先行示范區,樓市升溫明顯。

克而瑞研究中心數據顯示,深圳 9 月新建商品住宅的成交量為 35 萬平方米,環比增長 7%,同比增長 46%。

" 深圳‘先行示范區’的新定位下,對樓市最大的利好,就是深圳未來將補上教育和醫療的短板,并且將成為比肩北京上海的國際大都會,這對樓市價值重估和市場預期是利好。" 但在李宇嘉看來,在經濟環境、調控政策、房貸利率等多重因素影響下,新房市場會弱勢反彈,但絕不會大漲。

事實上,近一個月多來,深圳新房市場的回溫很大程度在于房企加大了供貨量,而項目總體的去化率并不佳。李宇嘉指出,9 月份,深圳新入市的幾個樓盤,去化率基本在 20%-40%,有的樓盤開盤就轉中介銷售。

克而瑞研究中心數據顯示,截至 9 月底,深圳新房庫存量達到 443 萬平米,同比增長 69%。而從更反應真實市場需求的二手房交易來看,深圳 9 月成交面積為 53 萬平方米,環比下降 7%,同比下降 4%。

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